不動産証券化の基本概念
不動産証券化とは
不動産証券化は、複数の不動産を集めてプールし、そこから生じるキャッシュフローを裏付けとした株券や債券などの有価証券を発行し、第三者の投資家に販売する金融取引です。言い換えると、有価証券に化体された不動産を投資家に売却する手法です。
「化体」とは、不動産のキャッシュフロー次第で決まる財産的価値に対する請求権を有価証券の形に変換することを意味します。このプロセスにより、流動性の低い不動産が投資家にとって魅力的な金融商品へと変わります。
不動産証券化商品は、不動産のキャッシュフローを返済原資とした投資証券、受益証券、優先出資証券などの形で市場に提供されます。
ダイベストメントとしての不動産証券化
企業戦略におけるダイベストメント（縮小型企業戦略）は、資産売却や企業の一部事業・組織の売却（スピンオフ、スピンアウト）、あるいは企業清算を含みます。一般的に消極的な解決策と見なされがちですが、適切に実行されれば企業価値を大きく高める可能性があります。
不動産証券化も、企業バランスシートからの資産除外という意味でダイベストメントの一種と言えます。これにより企業は本業に集中しながら、不動産の価値を最大化できます。
近年の研究では、戦略的なダイベストメントがM&A以上に株主価値を高める可能性も示されています。不動産証券化はその有効な手段のひとつとして注目されています。
二重課税の回避と法的形態
通常の会社形態で不動産を保有する場合、法人税と株主配当への課税という二重課税の問題が生じます。そのため、不動産ファンドでは二重課税を回避できる特別な法的形態が選択されます。
日本における特別法人としては、任意組合、投資事業有限責任組合、匿名組合、信託、投資信託、投資法人、特定目的会社などがあります。これらの法的スキームを活用することで、投資家にとって税務上のメリットを最大化することが可能になります。
各法的形態には独自の特徴とメリット・デメリットがあり、証券化の目的や投資家層に応じて最適な形態を選択することが重要です。
